WONINGWAARDERING ALS GEEN OF GEEN REPRESENTATIEVE WOZ-WAARDE BEKEND IS

(Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633)

Toetsing aanvangshuurprijs

Uitgangspunt, ook in het huurrecht, is contractsvrijheid: partijen bepalen zelf de huurprijs van een woning. De huurder kan echter binnen 6 maanden na het ingaan van de huur de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs door de Huurcommissie laten toetsen (huurders met een tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar of korter ex artikel 7:271 lid 1 BW kunnen dat tot 6 maanden na het einde van de huurovereenkomst). Toetsing van de aanvangshuurprijs is alleen mogelijk ten aanzien van een door de huurder met betrekking tot de woning voor het de eerste maal aangegane huurovereenkomst. De regeling geldt dus niet voor een door de zittende huurder met een nieuwe verhuurder gesloten overeenkomst.

De huurcommissie toetst de redelijkheid van de huurprijs aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Daarbij worden aan de woning punten toegekend die de kwaliteit van de woning weergeven. Op basis van het puntentotaal wordt de maximale huurprijsgrens voor de woning bepaald. De huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van de woning en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingaan van de huurovereenkomst.

Als de overeengekomen huurprijs lager is dan, of gelijk is aan de maximale huurprijs voor die woning, dan oordeelt de huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs redelijk is. Is de overeengekomen huurprijs echter hoger dan de maximale huurprijs, dan geeft huurcommissie in haar uitspraak aan dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en stelt zij de huurprijs vast op de maximale huurprijs die volgens het waarderingsstelsel voor de woning geldt.

De regeling geldt ook voor huurders van zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs (‘vrije sector’). Ook zij kunnen eenmalig de aanvangshuurprijs door de huurcommissie laten toetsen. Geldt voor de woning op grond van het woningwaarderingsstelsel een maximale huurprijs die ligt boven de liberalisatiegrens, dan spreekt huurcommissie uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is. Is de maximale huurprijs niet hoger dan de liberalisatie, dan wordt huurprijs door de huurcommissie met terugwerkende kracht verlaagd tot de maximale huurprijs.

Als de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan dan worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen 8 weken na verzending van die uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. In dat geval vervalt de beslissing van de Huurcommissie en zijn partijen daar niet aan gebonden. Tegen de beslissing van de kantonrechter staat geen hoger beroep of cassatie open. Wordt geen vordering bij de kantonrechter ingesteld of te laat, dan zijn partijen aan de beslissing van de Huurcommissie gebonden.

Woningwaardering als geen of geen relevante WOZ-waarde bekend is

Een deel van de punten die aan een zelfstandige woning worden toegekend, wordt sinds 2015 bepaald op basis van de laatst vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Doel van de regeling is een betere koppeling te bereiken tussen de kwaliteit en de markwaarde van de woning en de redelijke huurprijs. Voor woningen met een zeer lage WOZ-waarde (bijvoorbeeld containerwoningen voor studenten) kent de regeling een minimum WOZ-waarde die bij de bepaling van de redelijke huurprijs wordt gehanteerd (per 1 juli 2021 € 55.888).

Maar hoe een woning te waarderen waarvoor bij de aanvang van de huurovereenkomst nog geen WOZ-waarde is vastgesteld of een WOZ-waarde is vastgesteld die een onjuist beeld geeft van de werkelijke waarde van de woning? Daarover heeft de Hoge Raad zich in zijn arrest van 22 april 2022 uitgelaten.

Het probleem doet zich met name voor indien een zelfstandige woning wordt verhuurd in hetzelfde kalenderjaar als dat waarin de woning (door nieuwbouw, transformatie van een bestaand gebouw, renovatie, splitsing of samenvoeging) is gerealiseerd en geen tussentijdse WOZ-beschikking is genomen.

In een aantal gevallen geeft het waarderingsstelsel nadere regels voor de puntentoerekening. Zo wordt bij “een gebouwd eigendom in aanbouw” voor de waardering in het kader van de WOZ uitgegaan van de vervangingswaarde, maar wordt voor de puntentoekenning in het kader van de woningwaardering uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. Bij renovatie waarbij ten minste
€ 10.000 is geïnvesteerd, worden in het kalenderjaar waarin de renovatie is gerealiseerd en de vijf daaropvolgende kalenderjaren, 0,2 punten toegekend per € 1.000 van de investering. In deze gevallen wordt de minimum WOZ-waarde dus niet betrokken in de toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

De Hoge Raad overweegt dat ook in andere gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de datum van ingang van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, de minimum WOZ-waarde géén geschikte maatstaf is voor de beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De minimum WOZ-waarde is voor deze gevallen niet bedoeld en toepassing daarvan verbreekt de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning. In die gevallen moet voor de toetsing van de aanvangshuurprijs de relevante waarde van de verhuurde woning op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan volgens de Hoge Raad verschillende mogelijkheden:

in sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen;
de Huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot de woning en de daarin bepaalde WOZ-waardeVervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij de toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Als aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, dan kan de kantonrechter op verzoek van huurder of verhuurder een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs;
huurder of verhuurder kunnen een WOZ-taxatie door een deskundige aan de Huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.

Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming van de huurder. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde. Niet van belang is of het aan de verhuurder is toe te rekenen dat de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Ook in dat geval is er geen reden om de minimum WOZ-waarde toe te passen en moet voor de toets of de overeengekomen huurprijs redelijk is, de relevante waarde van het gehuurde worden vastgesteld.

Datum 06-06-2022

Door Menno Stokvis