Recht op verhuis- en inrichtingskosten bij woning renovatie

Artikel 7:220 BW geeft een regeling voor het door de verhuurder uitvoeren van dringende werkzaamheden aan en renovatie van het gehuurde. 

RENOVATIE

Bij renovatie gaat het om werkzaamheden die zijn gericht op toename van het huurgenot. De huurder is niet zonder meer verplicht de werkzaamheden te gedogen. Daarvoor zal de verhuurder eerst schriftelijk een redelijk renovatievoorstel moeten doen. Stemt de huurder niet met het voorstel in, dan kan de verhuurder de redelijkheid van het voorstel door de rechter laten toetsen. Acht die het voorstel redelijk, dan zal de huurder de werkzaamheden moeten gedogen. Bij complexgewijze renovatie wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als ten minste 70 % van de huurders met het voorstel instemt.

Als het gaat om renovatie van woonruimte die verhuizing noodzakelijk maakt, dan dient de verhuurder bij te dragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. De minimumbijdrage van de verhuurder in de verhuis- en inrichtingskosten van huurders van zelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen wordt jaarlijks bij ministeriele regeling vastgesteld. Per 28 februari 2022 bedraagt die minimumbijdrage € 6.505. De minimumbijdrage heeft een forfaitair karakter, waardoor geschillen tussen verhuurder en huurder over de werkelijke kosten zoveel mogelijk worden voorkomen. De regeling is van dwingendrechtelijke aard. Partijen mogen daar niet van afwijken en de huurder kan geen afstand doen van zijn aanspraken door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van de werkzaamheden of door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling. 

De minimum bijdrage geldt als verhuizing noodzakelijk is. Daarvan is sprake als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning verblijft. Bepalend zijn niet alleen de aard en de omvang van de werkzaamheden, maar ook bijkomende omstandigheden die het voor de individuele huurder noodzakelijk maken om het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten kunnen een rol spelen. De verhuiskostenregeling is niet van toepassing als de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder desondanks gebruik maakt van een aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven, noch indien de huurder tijdens de renovatie in de woning blijft wonen. 

Maar wat nu als de verhuurder aan de huurder die het gehuurde in het kader van een renovatie tijdelijk moet verlaten, een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt. Heeft de huurder ook dan recht op de minimumbijdrage van artikel 7:220 BW? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden legde deze vraag als prejudiciële vraag voor aan de Hoge Raad. In zijn uitspraak van 1 april 2022 heeft de Hoge Raad deze vraag beantwoord. De Hoge Raad overweegt dat “De strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder

schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen.” en dat een redelijke wetsuitleg meebrengt “dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken.” Die situatie kan volgens de Hoge Raad niet op een lijn gesteld worden met de situatie dat de verhuurder geen wisselwoning aanbiedt en de huurder die wegens renovatie de woning moet verlaten, niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In dat geval brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder tenminste daarop recht heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Voorts overweegt de Hoge Raad dat als een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, uit artikel 7:220 lid 2 BW volgt dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten. 

Het ligt volgens de Hoge Raad “op de weg van de verhuurder om in voorkomend geval in het renovatievoorstel als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning en de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan. Omdat de noodzaak van verhuizing afhankelijk kan zijn van de persoonlijke omstandigheden van de huurder, hoeft dat voorstel niet voor iedere huurder in een te renoveren complex hetzelfde te zijn en kunnen tussen de huurder en de verhuurder nadere afspraken worden gemaakt, rekening houdend met die omstandigheden. Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt volgens onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder.” Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder aanspraak op de minimumbijdrage. 

DRINGENDE WERKZAAMHEDEN

Bij dringende werkzaamheden gaat het om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Daaronder kan ook groot onderhoud vallen. De werkzaamheden zijn niet gericht op toename van het huurgenot. De huurder dient dringende werkzaamheden te gedogen. 

Als verhuizing noodzakelijk is, niet vanwege renovatie, maar vanwege dringende werkzaamheden, dan heeft de huurder geen recht op vervangende woonruimte of op vergoeding van de verhuiskosten. Wel heeft de huurder mogelijk recht op schadevergoeding of huurprijsvermindering, mits er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Volgens dit artikel is een gebrek  “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de  overeenkomst betrekking heeft.”

COMBINATIE DRINGENDE WERKZAAMHEDEN EN RENOVATIE

Als renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden, dan heeft de huurder alleen recht op de forfaitaire bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten, als de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. De overige werkzaamheden spelen daarbij dus geen rol. 

Datum: 21-04-2022
Door Menno Stokvis